El precio medio de la vivienda en España se mantiene estable desde el año 2014

Los precios solo suben en Baleares, Madrid, Cataluña y Murcia. El resto de regiones registran descensos, liderados por Aragón y Asturias

Madrid

 ST Sociedad de Tasación ha presentado ayer su Informe Trimestral de Tendencias del Sector Inmobiliario. Mediante este informe, ST Sociedad de Tasación pone a disposición del público información cuantitativa y cualitativa obtenida a partir de información del mercado, de la realización de las valoraciones y de la evaluación del Índice de Confianza, el Índice de Esfuerzo Inmobiliario y el Índice de Accesibilidad.

Según el informe de ST Sociedad de Tasación, el precio medio de la vivienda nueva y usada se ha situado en 1.433€/m2, lo que supone un leve descenso anual del 0,5%. La ligera variación experimentada por los precios en el año 2015 confirma la continuidad de la estabilidad en un mercado  que se reactiva lentamente (la última estadística del Ministerio de Fomento indica un incremento de  transacciones de casi el 10% en 2015 respecto a las registradas en 2014), pero cuyo impulso todavía parece insuficiente para hacer crecer los precios de manera generalizada.

El comportamiento de los precios no ha sido homogéneo en todo el ámbito territorial en 2015. Así, atendiendo a los valores medios por provincia, la oscilación varía desde una subida anual de 1,4% en Cuenca (850€/m2) hasta un descenso de 4,1% en Segovia (1.152 €/m2).

El precio medio más elevado se registra en la provincia de Guipúzcoa (2.318 €/m2), seguida de Barcelona (2.069 €/m2), mientras que los más bajos se dan en Badajoz (821 €/m2) y Ciudad Real (830 €/m2).

Por comunidades autónomas, tan solo se han registrado subidas en cuatro de las 17 regiones, con Baleares, Madrid y Cataluña a la cabeza, que han experimentado incrementos del 0,9%, 0,4% y 0,3%, respectivamente. Aragón y Asturias han sido las regiones en las que más ha caído el precio de la vivienda, con una bajada en ambos casos del 2,9%.

País Vasco es la región que ha registrado el precio medio por metro cuadrado más alto de España, con 2.093 €/m2, a pesar de experimentar un descenso interanual del 2,2%. A continuación se han situado como regiones más caras Madrid (2.024 €/m2) y Cataluña (1.886 €/m2). Al otro lado de la tabla, las comunidades con menor precio han sido Extremadura y Castilla La Mancha

En ese sentido, es probable que las grandes poblaciones continúen actuando como motor de la recuperación

ST Sociedad de Tasación, en su continua política de innovación a través del uso de los recursos técnicos y científicos más avanzados, ha presentado hoy su nueva estadística “Evolución de Precios de la Vivienda Nueva y Usada en España”. En la confección de este nuevo documento de análisis, además de incorporar las valoraciones realizadas incluidas en anteriores estudios, se utilizan también los datos globales procedentes de su amplia base de datos de mercado contrastados y verificados, al tiempo que se aplican técnicas de big-data para el análisis y depuración de los datos que generan finalmente series de evolución histórica del precio de la vivienda para todos los códigos postales de España. Además, ST Sociedad de Tasación pone a disposición del mercado una serie histórica única en España, con datos que se remontan a 1985.

En la metodología de trabajo utilizada se prescinde de aquellos datos cuyo valor presenta distorsiones a causa de singularidades en las características del inmueble. Dado que la cantidad de datos localizados no es ilimitada ni las características físicas y de ubicación son homogéneas entre un periodo y otro, la aplicación de técnicas de este nivel permite minimizar el riesgo de oscilaciones imputables a las variaciones en cantidad y condiciones de las muestras entre dos periodos consecutivos.

La confianza en la evolución del sector, al alza

El Índice de Confianza Inmobiliaria de ST Sociedad de Tasación, ha mantenido su tendencia al alza, registrando una subida de 0,2 puntos en el segundo trimestre de 2016, hasta colocarse en 52,7 puntos. El índice continúa por encima de la posición neutral de los 50 puntos.

Este índice se construye a partir de la opinión de más de 600 profesionales sobre aspectos económico-inmobiliarios de las zonas donde desarrollan su actividad profesional.

7,6 años por persona para comprar

El Índice de Esfuerzo Inmobiliario de ST Sociedad de Tasación, que define el número de años de sueldo íntegro que un ciudadano medio necesita destinar para la compra de una vivienda de tipo medio, se ha situado en 7,6 años en el primer trimestre de 2016. Este dato se mantiene en el mismo nivel al registrado en los tres primeros meses de 2015 y es ligeramente superior al alcanzado en el trimestre anterior, cuando se colocó en 7,4 años. Además, se ha reducido prácticamente a la mitad si lo comparamos con los 13,7 años que eran necesarios en los momentos de mayor auge de los precios, a principios de 2007.

Este indicador se calcula, a nivel de Comunidad Autónoma, a partir del cociente entre el valor de mercado de la vivienda y los ingresos medios brutos anuales que publica el INE en su encuesta anual de estructura salarial.

Mejora la capacidad de endeudamiento para adquirir una vivienda

El Índice de Accesibilidad elaborado por ST Sociedad de Tasación refleja una mejora a nivel estatal en el primer trimestre, al situarse en 102 puntos, dos puntos por encima del nivel mínimo necesario para tener la capacidad de endeudamiento que permite adquirir una vivienda de precio medio, y cinco puntos más que en los tres primeros meses de 2015. Esta mejora se ha visto impulsada por la rebaja en las retenciones por IRPF para 2016 y la evolución de los tipos de interés hipotecarios.

En concreto, los ciudadanos tienen la capacidad de endeudamiento media necesaria para asumir la compra de una vivienda en 11 comunidades autónomas, tres regiones más que en diciembre pasado, tras incorporarse Navarra, Andalucía y Canarias. Frente a ello, en Baleares, Madrid, País Vasco, Cantabria, Cataluña y Galicia todavía los salarios medios reales de los ciudadanos son inferiores a los ingresos teóricos que serían necesarios para la adquisición de una vivienda estándar.

El Índice de accesibilidad estima la relación entre el poder adquisitivo real de un ciudadano medio y el teórico necesario para la adquisición de una vivienda tomando como base los ingresos brutos anuales publicados por el INE en su encuesta anual de estructura salarial, a partir de los cuales se deduce el importe máximo del salario a dedicar a la financiación hipotecaria, una vez aplicadas las deducciones por IRPF y Seguridad Social vigentes en el momento del cálculo.

La cuota resultante se somete a diferentes hipótesis de cálculo de financiación, mediante las que se obtiene la comparativa entre el salario real anual publicado por el INE y el teórico necesario para la compra de una vivienda media, según el análisis de mercado de la zona analizada. El resultado con base 100 permite medir la distancia a la que se encuentran los salarios reales de los teóricos que serían necesarios para la compra de una vivienda media.

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