El precio de la vivienda nueva aumenta un 4,5% en 2019 en España

Sociedad de Tasación publica el Informe de Tendencias del Sector Inmobiliario de vivienda nueva: El Índice de Confianza Inmobiliario desciende 6,2 puntos en el último año

Foto: Giovanni Gargiulo

 Sociedad de Tasación publica el Informe de Tendencias del Sector Inmobiliario, que incluye información de vivienda nueva correspondiente al último semestre de 2019. El estudio se ha realizado en cerca de 400 municipios y analiza los precios de vivienda nueva de las poblaciones más representativas del territorio nacional.  El informe se elabora con carácter semestral de forma ininterrumpida desde diciembre de 1985, siendo la serie de precios inmobiliarios más antigua de todas las que se publican en España. El seguimiento del precio de vivienda nueva es, además, clave para comprender en su conjunto los mercados de suelo y de alquiler a nivel local.

Desde su inicio, la información utilizada para la confección del estudio proviene de datos de oferta, captados por la red de colaboradores de ST, que se utilizan como fundamento en la realización de valoraciones. Dichos datos son tratados mediante un riguroso procedimiento de depuración y normalización en base a criterios homogéneos (mediciones, consideración de anexos…) y obtención de posibles valores de transacción deduciendo posibles descuentos o comisiones mediante un procedimiento de simulación de compra. La información incluida en cada dato contiene 60 variables, utilizadas en la determinación de los valores medios en distintos ámbitos territoriales.

Además, este informe incorpora, por primera vez, el estudio “Build to Rent” elaborado por Urban Data Analytics (uDA), socio tecnológico de Sociedad de Tasación. El estudio realiza un análisis del alquiler para detectar cuáles son las provincias que presentan síntomas positivos para el desarrollo de promociones destinadas al alquiler.

Puedes descargar el informe completo aquí.

Según el informe de  Sociedad de Tasación, en 2019 el precio medio de la vivienda nueva en España ha aumentado un 4,5% en las capitales de provincia, alcanzando los 2.453 €/m2, lo que representa un porcentaje inferior que en 2018, cuando los precios registraron un crecimiento del 5,4%.

Según este estudio, el precio medio de una vivienda tipo de 90 m2 en las capitales de provincia es de 220.800 €. En el resto de las ciudades estudiadas que no son capitales de provincia, el precio medio de una vivienda nueva se sitúa en 1.682€/m2, lo que supone un aumento del 1,8% respecto a diciembre de 2018.

Evolución de precio medio y variación anual

Las capitales de provincia Barcelona y Madrid siguen liderando las subidas de precios, aunque la velocidad de crecimiento sigue moderándose en relación con el semestre anterior y en comparación con datos de diciembre de 2018. En este sentido, el ritmo de crecimiento en Barcelona pasa del 8,1% anual en diciembre de 2018 al 6,1% anual en diciembre de 2019, y en Madrid pasa del 7,5% en 2018 al 6,6% en 2019.  En cuanto a precios de vivienda nueva en estas dos capitales, Barcelona se mantiene como la ciudad más cara de España al alcanzar los 4.433 €/m2, seguida de Madrid con un precio que se sitúa en 3.627 €/m2 que supera a San Sebastián con 3.609 €/m2.

Por contraposición, Cáceres con 1.189 €/m2, Ciudad Real con 1.200 €/m2 y Badajoz con 1.205 €/m2 se mantienen como las capitales que presentan los precios más bajos.

Por Comunidades Autónomas[1][1], Cataluña (3.934 €/m2), es la comunidad con los precios más altos seguida por Madrid (3.627 €/m2) y País Vasco (2.734 €/m2). Por el contrario, Extremadura (1.198 €/m2), Murcia (1.260 €/m2), y Castilla La Mancha (1.434 €/m2) son las comunidades que presentan precios de vivienda nueva más bajos.

Precios medios de vivienda nueva en las capitales de provincia por Comunidades Autónomas (€/m2)

La confianza en la evolución del sector desciende 6,2 puntos en el último año

El Índice de Confianza Inmobiliario realizado por Sociedad de Tasación constata, en base a su serie histórica, un cambio de tendencia a la baja de la confianza en el sector expresada por los profesionales independientes colaboradores de la compañía.

El Índice de Confianza Inmobiliario se sitúa en el cuarto trimestre de 2019 en 50,8 puntos sobre 100, lo que representa un descenso de 1,1 puntos con respecto al trimestre anterior cuando registró 51,9 puntos. Aún más acusado es el descenso al compararlo con el cuarto trimestre de 2018 cuando el índice se situó en 57 puntos lo que pone de manifiesto una bajada de la confianza en 6,2 puntos en un año.

Además, el índice decrece en casi todas las comunidades autónomas en este cuarto trimestre del año, con excepción de un ligero repunte en Aragón, y un crecimiento de 2 puntos en el País Vasco, de hecho, esta comunidad presenta el índice más alto con 55,6 puntos, seguida de Asturias con 54 puntos y Navarra con 53,5 puntos.

El Índice de Confianza Inmobiliario se construye a partir de la opinión de 548 profesionales independientes (tasadores) sobre aspectos económico-inmobiliarios de las zonas donde desarrollan su actividad profesional. Este índice trimestral es el resultado del análisis combinado de perspectiva de los 3 últimos meses con las expectativas de los 3 próximos meses.

Precios medios de vivienda nueva en las capitales de provincia por Comunidades Autónomas (€/m2)

7,4 años de sueldo para acceder a una vivienda de tipo medio

El Índice de Esfuerzo Inmobiliario de  Sociedad de Tasación, que define el número de años de sueldo íntegro que un ciudadano necesita destinar para la compra de una vivienda de tipo medio, mantiene su tendencia de crecimiento y se sitúa en 7,4  años en el último trimestre de 2019, lo que supone un mes más de esfuerzo que hace un año para comprar la misma vivienda.

Este indicador se calcula a nivel de Comunidad Autónoma a partir del cociente entre el valor de mercado de la vivienda y los ingresos medios brutos anuales estimados a partir de los últimos publicados por el INE en su encuesta anual de estructura salarial. Baleares continúa siendo la Comunidad Autónoma donde se necesitan más años para acceder a una vivienda: 16,4 años. En sentido opuesto, La Rioja y Murcia se sitúan como las regiones donde es más fácil acceder a la vivienda: 4,9 años.

Índice de Esfuerzo por Comunidad Autónoma

La capacidad de endeudamiento para adquirir una vivienda disminuye en 2019

El Índice de Accesibilidad elaborado por  Sociedad de Tasación ha disminuido ligeramente en los últimos 12 meses. Con una referencia de 100 puntos en los casos donde la capacidad de endeudamiento es suficiente, la media de España actualmente se sitúa en 105 puntos, 3 puntos menos que en el año 2018. La media estatal se mantiene por cuarto año consecutivo por encima del nivel salarial mínimo para la adquisición de una vivienda de tipo medio.

Sin embargo, algunas comunidades autónomas, como islas Baleares, Cataluña y Madrid continúan registrando niveles salariales insuficientes para la adquisición de una vivienda, con índices de accesibilidad de 47, 89 y 92 respectivamente.

Índice de Accesibilidad por Comunidad Autónoma

uDA presenta el informe “Build to rent”

Por primera vez, Urban Data Analytics (uDA) presenta el estudio “Build to Rent” en el que se realiza un análisis del alquiler para detectar aquellas provincias que presenten síntomas positivos para el desarrollo  de promociones destinadas al alquiler.

Para ello, se ha realizado un análisis del mercado de alquiler, de la evolución de los tanto de precios como de rentabilidades de éste, además de incorporar el volumen del alquiler y el nivel de dinamismo de este mercado. Por último, se detecta la tipología y el ticket medio para evitar promociones en alquiler donde los propios ingresos no permitan la viabilidad de las mismas.

En este sentido, el informe señala que Madrid y Zaragoza son las provincias que presentan el menor riesgo de inversión a la hora de construir una promoción para alquilarla. En contraposición, Asturias y Teruel presentan un alto riesgo inmobiliario.

Además, el informe también señala la tipología de vivienda recomendada en promociones dirigidas al alquiler: viviendas de aproximadamente 55 m2 en la provincia de Barcelona donde existe un riesgo inmobiliario leve.

El estudio también apunta como zonas seguras para la inversión con destino alquiler los pisos de dos dormitorios en Sevilla donde existe mayor dinamismo y Salamanca, provincia con un mercado que también presenta un riesgo muy bajo en pisos de aproximadamente 120 m2.

 Metodología

Sociedad de Tasación ha realizado este análisis aplicando técnicas de big-data, a partir de la información de las valoraciones y datos de mercado contrastados y verificados procedentes de su amplia base de datos inmobiliaria, para generar series de evolución histórica del precio de la vivienda para todos los códigos postales de España.

En la metodología de trabajo utilizada se prescinde de aquellos datos cuyo valor presenta distorsiones a causa de singularidades en las características del inmueble. Dado que la cantidad de datos localizados no es ilimitada ni las características físicas y de ubicación son homogéneas entre un periodo y otro, la aplicación de técnicas de este nivel permite minimizar el riesgo de oscilaciones imputables a las variaciones en cantidad y condiciones de las muestras entre dos periodos consecutivos.

ST Sociedad de Tasación ha analizado el comportamiento de los precios de la vivienda durante el segundo semestre de 2019 y pone a disposición del mercado una serie histórica única en España, con datos que se remontan a 1985.

[1][1] Valor medio de vivienda nueva de las capitales de provincia por Comunidades Autónomas en €/m2. En las comunidades uniprovinciales se corresponde con el precio medio de la vivienda en la capital.

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