Diversos estudios sobre los precios de la vivienda en la Comunidad de Madrid ponen de manifiesto que en el tercer trimestre de este año se ha producido una importante variación al alza respecto al mismo período del año anterior, en concreto se ha registrado un incremento del 5% en el precio, tal y como reflejan muchas tasaciones en Madrid realizadas con finalidades hipotecarias y de mercado.
El dato sitúa a la Comunidad de Madrid como la región donde ha tenido lugar el mayor aumento del precio de la vivienda entre todas las comunidades autónomas del territorio nacional, de modo que nuestra región, con 2.301 €/m2 sigue estando a la vez entre las regiones con precios de vivienda más altos en España, solo superada por Baleares, mientras que el precio medio de la vivienda en nuestro país es de 1.441 €/m2. Una tendencia histórica dado que desde hace años habitar en una vivienda de la capital española resulta hasta el triple más caro que residir en otros lugares de la geografía nacional.
Situación del mercado inmobiliario en Madrid
Los mismos informes sobre el mercado inmobiliario en la provincia de Madrid señalan que el área metropolitana y el Corredor del Henares figuran entre las zonas más caras en las que adquirir una vivienda en el conjunto de la Comunidad madrileña, situándose el precio en los casi 820.000 euros/vivienda.
No obstante, la demanda de vivienda sigue optando territorialmente en este tercer trimestre, al igual que sucedió en el trimestre anterior, por la búsqueda de viviendas especialmente en la periferia con el objetivo de residir en hogares más espaciosos. Por ello los mayores incrementos en los precios se han producido en las zonas periféricas de la capital.
Al Corredor del Henares le sigue, en cuanto a mayor demanda de viviendas en la región, la Cuenca del Guadarrama, que es la segunda zona más cara de la periferia de Madrid para comprar una vivienda (386.843 euros). A continuación, se encuentran la Cuenca Alta del Manzanares (378.024 euros), la Cuenca Media del Jarama (339.142 euros), la Comarca Sur (319.171 euros), la Campiña del Henares (233.565 euros), la Sierra Norte (182.846 euros), la Sierra Oeste (174.108 euros) y, por último, la Comarca de Las Vegas, donde es posible comprar una vivienda por 157.335 euros, lo que la convierte en la zona más barata de la región.
Aumento de las tasaciones independientemente de los bancos
Debido al aumento en la compra-venta de viviendas que está teniendo lugar en los últimos meses, se están formalizando a la par muchas hipotecas, necesitándose por ello tasaciones hipotecarias para llevarlas a cabo. Así, la tendencia del mercado es encargar cada vez más la realización de las tasaciones de forma independiente a los bancos con los que a la postre se firman las hipotecas, siendo el cliente el que encarga la tasación a una tasadora oficial independiente y de este modo evita depender de los posibles intereses comerciales que podrían tener los bancos en la realización de estas valoraciones, que certifican oficialmente el valor de un inmueble, documento necesario para solicitar una hipoteca.
Factores que influyen en el valor de la vivienda
Los factores que tiene en cuenta un tasador para calcular el valor de una vivienda son fundamentalmente la localización de la misma, la superficie construida y útil con la que cuenta, su estado de conservación, cómo es su distribución, con qué instalaciones cuenta, las calidades del inmueble (instalaciones eléctricas y de fontanería) y los materiales utilizados en la construcción, su iluminación (es de más valor cuanto más luz natural se tenga), su orientación (influye mucho en la cantidad de luz, temperatura o calor) y si tiene o no ascensor.
Uno de los aspectos más relevantes para hacer una valoración y determinar el precio de un inmueble es su ubicación y el barrio donde se encuentra, y ello tanto en el contrato de compraventa como en la tasación. A este respecto influye negativamente que la vivienda esté en una calle con gran actividad y ocio nocturno, por los ruidos y molestias que ocasiona, y se valora muy positivamente, por el contrario, que se ubique en una calle peatonal donde proliferen o se disponga de todos los servicios.
Distritos y barrios con las viviendas más caras de Madrid
En lo que respecta a los distritos de Madrid capital, los mayores incrementos interanuales en cuanto al precio de venta de las viviendas, a los que anteriormente aludíamos, los han presentado en el tercer trimestre de este año Hortaleza (+5,1%), Salamanca (+4,2%) y Usera (3,8%). Ahora bien, que estos distritos sean donde más han subido los precios no quiere decir que constituyan necesariamente los tres las zonas más caras de Madrid.
En realidad, según informa el portal inmobiliario Idealista, los distritos más caros de Madrid son Salamanca, Retiro, Chamberí, Centro y Moncloa. De hecho, comprarse una casa en el barrio de Recoletos (distrito de Salamanca) cuesta unos 8.333 euros/m2, situándose el precio medio en el distrito en 6.077 euros/m2.
En el barrio de Jerónimos (Retiro) el precio medio de la vivienda es de 7.190 euros/m2, en Castellana (Salamanca) es de 6.642/m2, en Almagro (Chamberí) es de 6.310 euros/m2, en El Viso (Chamartín) es de 6.276 euros/m2, y en Chueca-Justicia es de 5.705 euros/m2.
Esos son y en ese orden los barrios más caros de la ciudad de Madrid y, por ende, de toda nuestra región, encontrándonos en el polo opuesto a Tielmes como la localidad más barata para comprar una casa, al situarse en la misma el precio de un piso en 731 euros/m2, lo que representa una diferencia de 11 veces entre esta zona y la del madrileño barrio de Recoletos.
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